總瀏覽量：12
新聞摘要
台中一名房東，去年5月把4樓透天厝，租給移工，卻是噩夢的開始，移工積欠5個月房租，還當二房東，把5間房隔成11間分租給同鄉，月賺5萬5，又動水電偷換門鎖，連房東都進不去，最後只好提告，即便法院判決確定「返還房屋」，但移工神隱失聯，房東只能申請強制執行，讓他們搬走…。
《東森新聞》全文連結：女霸佔透天厝「5間改11房」 不付錢當二房東
律師受訪：二房東違法轉租，房東可聲請強制執行取回房屋
王志文律師接受《東森新聞》採訪，解說房東請求返還房屋之法律糾紛：
本件房東與房客雙方間的租賃契約有約定不得任意改裝，所以房客想當二房東違法。
房客未經同意就將房間從5間隔成11間，明顯違反雙方租賃契約約定以及民法第438條規定，因此法院判決認定房東可以依法終止租賃契約，並依民法第455條請求返還房屋。
本件倘若已經判決確定，房東可以確定判決做為執行名義，聲請法院對房客強制執行，取回房屋。
延伸深度解說：當二房東合法嗎？
首先要先說明什麼是二房東？二房東其實是向房屋所有人（以下稱之為大房東）承租房子，再將承租房屋的一部分或全部再轉租給他人（以下稱之為租客）。
那麼，當二房東的行為是否合法呢？
原則上二房東可以將一部分房屋轉租給房客！如果要轉租全部給房客，需要大房東同意才可以轉租註1。
民法第443條：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。
承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」
也就是說，大房東如果不想讓自己的房子被轉租，可以在契約中載明：不得轉租或需經出租人（註：這裡的出租人指的是大房東）書面同意始能轉租等語，並約定違反時的法律效果，例如：終止租約、賠償責任等。
大房東發現房子被轉租怎麼辦？
- 大房東可以向二房東主張：
(1)終止契約：
如果租約中有載明禁止轉租的約定；或是二房東將全部房屋轉租給房客未得大房東同意，那麼可以寄發存證信函，或是委任律師撰寫律師函，表示終止契約的意思。
至於一定要寄存證信函嗎？存證信函主要用於事後證明通知事實的存在，如果對方不處理，日後上法庭時可以證明已終止契約。
更多存證信函、律師函詳情，
請參考：存證信函怎麼寫？圖解4大重點，8種存證信函範例，一次全攻略！
(2)依契約主張：
契約中若有約定違約金，也可以依契約主張。
但如果法院綜合當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益衡量，認為約定的違約金金額過高，可以酌減金額註2。
(3)不當得利：
大房東已依租賃契約終止契約，二房東占有房屋（包括轉租給租客屬間接占有）已無合法權源，大房東可以主張民法第179條不當得利，所應償還之不當得利價額通常以租金計算。
(4)返還房屋：
於終止契約後，大房東可以依民法第455條，請求二房東返還租賃物。如果二房東仍拒不返還，可以提起訴訟，取得確定判決後聲請強制執行。
- 大房東可以向房客主張：
返還房屋：
大房東與租客間，因為沒有租賃契約，所以不能依大房東與二房東間的租賃契約主張權利。但是大房東仍然可以依民法第767條請求租客遷讓房屋。
房客發現二房東是違法轉租，怎麼辦？
- 事前預防：
確認房東是否為房屋所有人，例如：要求提供「建物所有權狀」或「建物登記第一類謄本」，或是自行至地政事務所申請「建物登記第二類謄本」，上面雖然會隱匿建物所有權人的部分姓名，但可以由此推測是否與房東為同一人等。
若為二房東，例如：包租業者，可以先在租賃住宅服務業(基本資料)查詢是否為合法業者，比較安心。
如果是私人轉租，那就要更加謹慎了！可以要求檢閱大房東同意轉租的書面文件，或是二房東與大房東間的租賃契約，確認是否有房屋不得轉租的約定。
- 事後處理：
不幸遇到違法轉租，被大房東要求搬家，雖然可能無法向大房東主張權利（畢竟大房東不是簽租賃契約的當事人，且為房屋所有人），但可以依照與二房東間的租約向二房東主張違約責任、返還押金，或是依民法第184條第1項前段請求損害賠償等。
如果有任何法律問題需要協助，請點擊下方按鈕，讓志文律師協助您保護自己的權益。
註1：最高法院37年度上字第7633號判決。
註2：最高法院82年度台上字第2529號、102年度台上字第1606號民事判決。